ŽIJETE V PRENAJATEJ NEHNUTEĽNOSTI ?

VIETE AKÉ MÁTE PRÁVA A POVINNOSTI?

22.10.2019 | Roland Regely, Finance.sk

Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom pri vzťahu prenajímateľ - nájomca. Musí sa však riadiť občianskym zákonníkom alebo zákonom o krátkodobom prenájme.

Tak ako nájomca, tak aj prenajímateľ majú svoje práva a povinnosti pri prenájme nehnuteľnosti. Nájom bytu podľa zákona vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Prenajímateľ je väčšinou v nevýhode

Ak dôjde k akémukoľvek sporu v rámci prenajímaného bytu, v nevýhodnej pozícii je v drvivej väčšine prípadov práve prenajímateľ. Len veľmi ťažko a zdĺhavo sa totiž môže domôcť nápravy na súde. Je pritom jedno či nájomca dlží na nájomnom, nevie vypratať byt alebo má nahradiť škody prenajímateľovi. 

Ak teda prenajímateľ robí problémy nájomcovi, vytvára problém najmä sebe.

Prenajímateľ nechce vrátiť kauciu

Nájomná zmluva určujte všetky povinnosti a podmienky prenájmu. Ak sa vám prenajímateľ vyhráža, že pri odovzdaní bytu budete musieť napríklad vymaľovať, prípadne vykonať iné úkony inak vám nevráti kauciu, upozornite ho na nájomnú zmluvu. Ak v nej totiž nie je uvedené inak, podľa Občianskeho zákonníka máte odovzdať byt v takom stave, v akom ste do prenájmu vstúpili. 

Maľovanie či dokonca úpravy samotného bytu neprichádzajú do úvahy a nemajú svoje miesto ani v zákone, to znamená, že by nemali byť ani súčasťou nájomnej zmluvy.

Ak prenajímateľ v nájomnej zmluve zakáže napríklad domáce zviera alebo vstup iným osobám, ako sú uvedené v zmluve, je vo výhode a môže si nárokovať náhradu škody, prípadne môže vypovedať nájomnú zmluvu. 

Prenajímateľ chce neočakávané kontroly

Prenajímateľ by si mal dohodnúť právo kontroly bytu spravidla v mesačnej periodicite. Presný deň a hodina budú určené po dohode s nájomcom. Vstup do bytu sa nikdy nesmie uskutočniť bez dohody.

Ak vás teda prenajímateľ nečakane prekvapí a chce urobiť kontrolu bytu bez predošlej dohody, vy mu to nemusíte umožniť. V nájomnej zmluve je totiž jasné stanovené, za akých podmienok môže chodiť na kontroly.

Kedy vás prenajímateľ môže vyhnať z bytu

Podnájom bytu môže skončiť dohodou alebo skrátka dôjde k vypršaniu platnosti nájomnej zmluvy. Nájomca môže podnájom ukončiť kedykoľvek. Prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov uvedených v paragrafe 711 Občianskeho zákonníka. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúcim po mesiaci, v ktorom bola doručená. Výpoveď je neplatná, ak v nej prenajímateľ neuvedie dôvod.

• prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo svoju rodinu,
• nájomca poškodzuje prenajatý byt alebo narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov,
• nájomca nezaplatil nájomné alebo neplatil za služby dlhšie ako tri mesiace alebo prenechal byt do nájmu inému bez  písomného súhlasu prenajímateľa,
• byt potrebuje opravy, pri ktorých ho nemožno užívať počas šiestich mesiacov,
• nájomca využíva byt na iné účely ako na bývanie.

Nárok na náhradné ubytovanie nevzniká, ak nájomca podpísal platnú výpoveď. Len v prípade, ak sa nájomca ocitol v hmotnej núdzi vznikne mu nárok na náhradné ubytovanie, čím sa rozumie 1-izbový byt, ubytovňa, podnájom. Povinnosťou prenajímateľa je v takom prípade poskytnúť náhradné ubytovanie.

Výpovedná lehota by mala byť dodržaná z oboch strán

Výpovedná lehota a jej podmienky musia byť presne zadefinované nájomnou zmluvou. Ak prenajímateľ svojvoľne mení podmienky počas trvania nájmu, upozornite ho na podmienky v zmluve, prípadne Občiansky zákonník. 

Podľa zákona je výpovedná lehota trojmesačná, no v nájomnej zmluve to môže byť dohodnuté aj inak. Výpoveď s kratšou výpovednou lehotou je potrebné interpretovať ako návrh na skončenie nájmu dohodou, ktorá má byť rovnako písomná. Takže ak by ste mali mať kratšiu výpovednú lehotu, museli ste to podpisovať pri nájomnej zmluve zvlášť, spolu s preberacím protokolom.

Nájomca môže docieliť predĺženie výpovednej lehoty v prípade, ak je mu daná výpoveď z nájmu a on počas plynutia výpovednej doby preukáže, že sa ocitol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (napr. hromadné prepúšťanie; skončenie pracovného pomeru z iných dôvodov, ako na strane nájomcu, prepad trhu, na ktorom podnikal, neočakávaná platobná neschopnosť zmluvných partnerov nájomcu a pod...). Výpovedná lehota sa v takých prípadoch predlžuje o 6 mesiacov.